不動産を売ったら確定申告が必要って本当？
不動産を売却すると、売却代金を受け取って終わりではなく、税金の手続きとして確定申告が関わってきます。ふだん会社の年末調整だけで済んでいる方にとってはなじみが薄いかもしれませんが、ポイントさえ押さえれば難しいものではありません。まずは「なぜ不動産売却で確定申告が必要になるのか」という基本から見ていきましょう。
不動産売却で利益が出たら原則として申告が必要
不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」という種類の所得として扱われます。給与とは別枠になるため、会社員や公務員であっても、自分で確定申告を行うのが原則です。申告をしないままにしておくと、後から追徴課税や加算税が発生するおそれもあるので、「売れたら確定申告までが一連の流れ」と考えておくと安心です。
申告しないほうが損になるケースもある
一方で、売却によって利益が出なかったり、マイホームの特例を使って結果的に税金がかからなかったりする場合でも、申告したほうがメリットが出ることがあります。たとえば、損失を翌年以降に繰り越せる制度などを使えるケースもあるため、「税金がかからなさそうだから申告不要」と自己判断するのは危険です。まずは自分がどのパターンに当てはまりそうか、全体像を確認しておきましょう。
不動産売却の利益「譲渡所得」はこうして計算される
では、確定申告のベースとなる「譲渡所得」はどのように計算されるのでしょうか。計算式だけ見ると複雑に感じますが、要素を分解して考えるとイメージしやすくなります。ここでは、細かい数字よりも「どの費用が差し引けるのか」「どこまでが利益になるのか」という考え方を中心に整理していきます。
基本は「売却価格－取得費－譲渡費用」
譲渡所得は、基本的に「売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額」です。取得費には、購入時の価格だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、解体費など、売却のために直接かかった費用が含まれます。
これらを差し引いてプラスであれば利益、マイナスであれば損失というイメージです。「売った金額＝丸ごと利益」ではないと知っておくことで、税金の説明も理解しやすくなります。
所有期間や用途で税金の扱いが変わる
同じ金額の譲渡所得でも、不動産をどれくらいの期間保有していたか、マイホームなのか投資用なのかといった違いで、税率や使える特例が変わってきます。一般的には、長く持っていた物件ほど税率が下がる傾向があり、自宅として使っていた物件には優遇措置が用意されていることもあります。売却のタイミングを検討する際は、「いつ売るか」が税金に与える影響も合わせて確認しておくと安心です。
確定申告までのスケジュールと基本の流れ
不動産を売却したら、その年の所得として翌年に確定申告を行います。「いつ何をすればいいのか」をあらかじめイメージしておくと、申告時期になって慌てずに済みます。ここでは、売却が決まってから申告が終わるまでの大まかな流れを整理してみましょう。
売却が決まったら書類の整理をスタート
まず大切なのは、譲渡所得の計算に必要な書類を早めに集めておくことです。購入時と売却時の売買契約書、仲介手数料の請求書や領収書、リフォーム費用の明細などを一つのファイルにまとめておくと便利です。
いざ申告書を作ろうとしたときに必要書類が見つからないと、それだけで大きなストレスになります。売買契約がまとまった段階から、「確定申告用の書類フォルダ」を作っておくイメージで動き始めるとスムーズです。
申告書の作成から提出までのステップ
確定申告の時期が近づいてきたら、申告書の作成に取りかかります。税務署で配布されている用紙を使う方法のほか、自宅のパソコンやスマートフォンから申告書を作成できるシステムを利用することもできます。画面の案内に従って金額を入力していけば、自動で税額が計算されるため、計算が苦手な方でも取り組みやすくなっています。
完成した申告書は、添付書類と一緒に税務署へ提出します。提出方法には、窓口持参・郵送・電子申告などがあり、ライフスタイルに合わせて選べます。いずれの方法でも、締め切り間際は混雑しやすいため、少し余裕を持って準備しておくのがおすすめです。
不動産売却の確定申告で必要になる主な書類
不動産売却の確定申告では、数字だけでなく「その金額が正しいことを示す書類」が重要になります。書類が足りないと、せっかく差し引けるはずの費用が認められないこともあるため、早めの準備がポイントです。ここでは、代表的な書類をチェックリストのような形で確認しておきましょう。
購入・売却時に関する書類
まずは、不動産の購入時と売却時に関する書類です。たとえば次のようなものがあります。
・購入時の売買契約書
・購入代金の領収書や振込明細書
・売却時の売買契約書
・仲介手数料の請求書や領収書
これらは、取得費や譲渡費用を証明するために欠かせません。紛失してしまうと推計で計算せざるを得なくなり、不利になることもあるため、購入当初から保管場所を決めておくと安心です。
所有期間中の費用や税金に関する書類
次に、所有期間中にかかった費用や税金に関する書類も役立ちます。固定資産税の納税通知書や領収書、リフォーム工事の請求書や見積書などが代表的です。内容によっては取得費に加算できるものもあり、結果として譲渡所得を抑えられる可能性があります。
どの費用が対象になるかはケースによって異なりますが、「不動産に関するお金の書類は一旦すべてとっておく」というスタンスで保管しておくと、後から確認しやすくなります。迷ったものは、税務署や専門家に相談しながら取捨選択すると良いでしょう。
知っておきたい特例・控除と相談先の選び方
不動産売却の確定申告では、単に利益を申告するだけでなく、条件を満たせば使える特例や控除の有無が重要になります。とくにマイホームの売却では、税負担を大きく軽減できるケースもあるため、「自分は該当しないだろう」と決めつけず、一度は確認しておくことが大切です。
マイホーム売却で使える代表的な特例のイメージ
自宅として住んでいた不動産を売却する場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から大きな金額を差し引ける特例が用意されています。また、買い替えを行うときに税負担を抑えられる制度が利用できることもあります。
ただし、特例には「同じ年に複数併用できない」「一定期間内に一度しか使えない」などのルールがあります。将来また不動産を売却する可能性がある場合は、今回どの特例を使うのが最も有利なのか、長期的な視点で検討することが大切です。
損失が出たときこそ申告を検討する
不動産売却で購入時より安く売ることになり、損失が出るケースも珍しくありません。条件を満たせば、その損失を他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越したりできる制度が用意されている場合があります。
「赤字だから確定申告は関係ない」と思い込んでしまうと、こうした制度を活用する機会を逃してしまいます。売却の結果がマイナスだったときこそ、「申告することで得になることはないか？」という視点で確認してみると良いでしょう。
不動産売却の確定申告をスムーズに終えるコツ
最後に、不動産売却の確定申告をスムーズに終えるためのポイントをまとめます。初めての方にとってはハードルが高く感じられますが、やるべきことを早めにつかんでおけば、思ったより落ち着いて進められます。
早めの準備と情報収集がいちばんの近道
売却を検討し始めた段階から、「確定申告もセットで必要になる」と意識しておくだけでも行動が変わります。必要書類のリストを作っておいたり、基本的な仕組みをあらかじめ調べておいたりすることで、申告時期の負担はぐっと軽くなります。
仕事や家庭が忙しい時期と申告期限が重なりそうな場合ほど、少し前倒しで準備を始めることが大切です。「後でまとめてやろう」ではなく、「少しずつ進めておく」が成功のコツです。
不安があれば専門家に相談する
売却金額が大きかったり、相続や贈与が絡んでいたり、複数の物件を持っている場合などは、自己判断だけで申告を行うのは不安が残ります。そのようなときは、税理士やファイナンシャルプランナーなど、税金に詳しい専門家に相談するのも一つの方法です。
相談費用はかかりますが、申告漏れやペナルティのリスクを減らせるだけでなく、結果的に節税につながるケースもあります。不動産売却は人生でも大きなイベントです。納得のいく形で確定申告まで終えられるよう、必要に応じて専門家の力も上手に活用していきましょう。