不動産を売ったときにかかる税金の基本
不動産を売却すると、多くの方がまず気になるのが「いくら税金がかかるのか」という点ではないでしょうか。不動産の売却益には所得税や住民税などが関係してきますが、仕組みをざっくりと理解しておけば、事前に対策を考えることができます。ここでは、難しい専門用語をできるだけ避けながら、不動産売却と税金の関係をわかりやすく解説していきます。
不動産売却で課税されるのは「譲渡所得」
不動産を売ったときに課税されるのは、売却代金そのものではなく「譲渡所得」と呼ばれる利益部分です。譲渡所得は、売却価格から購入時の価格や購入・売却時の諸費用を差し引いて計算します。つまり、長年住んできたマイホームを売却しても、利益が出ていなければ税金が発生しないケースもあるということです。
所得税と住民税がセットでかかる
譲渡所得が出た場合、その金額に応じて所得税と住民税が課税されます。多くの方にとって、不動産売却による税金は一度に支払う金額が大きく感じやすいものです。売却後になってから慌てないように、どのくらいの利益が出そうなのか、ざっくりとでも把握しておくことが大切です。また、税率は所有期間などによって変わるため、早めに情報を確認しておくと安心です。
税金はいくらになる？計算の流れをイメージしよう
実際にどのくらいの税金がかかるのかを知るには、計算の流れをイメージしておくことが役立ちます。細かい数字まで自分で計算できなくても、考え方の順番さえ押さえておけば、不動産会社や税理士から説明を受けたときにも理解しやすくなります。ここでは、大まかなステップを整理してご紹介します。
譲渡所得を求めるまでのステップ
譲渡所得は、おおまかに次の流れで計算します。
・売却価格から、購入時の価格（取得費）を引く
・さらに、仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引く
・保有期間中にかかったリフォーム費用なども、一部は取得費として加算できる
この結果としてプラスになった金額が譲渡所得のベースとなり、ここから控除や特例を差し引いて最終的な課税対象額が決まります。
所有期間によって税率が変わる
不動産の所有期間が短いか長いかによっても税率は変わります。一般的には、保有期間が長いほど「長期譲渡所得」として扱われ、税率が低くなる傾向があります。マイホームを売却するタイミングを検討する際には、急いで売るのか、所有期間が変わるタイミングまで待つのかで、税金の負担が大きく変わることもあります。売却のスケジュールを決めるときには、この点も合わせて確認しておきたいところです。
マイホーム売却で使える控除・特例を知っておこう
同じ不動産売却でも、住んでいた自宅を売る場合と、投資用物件を売る場合とでは使える制度が異なります。とくにマイホームを売却する場合には、税金の負担を軽くできる控除や特例がいくつか用意されています。条件を満たしていれば大きな節税につながるため、知らないまま売却を進めてしまうのはもったいないといえます。
三千万円特別控除のイメージ
マイホームを売却する際によく話題に上がるのが「三千万円特別控除」です。これは、一定の条件を満たした自宅の売却であれば、譲渡所得から最高三千万円まで差し引くことができる仕組みです。たとえば譲渡所得が二千五百万円であれば、控除額の範囲内なので課税される所得はゼロになります。適用のためには、自分や家族が実際に住んでいたかどうか、売却までの期間などさまざまな条件があるため、事前に確認しておきましょう。
特例は併用の可否や回数制限にも注意
マイホームの売却では、三千万円特別控除以外にも、買い替え時の特例など複数の制度が用意されています。ただし、全部を好きなように組み合わせて使えるわけではなく、「どれか一つしか選べない」「一定期間内に一回だけ」など、併用のルールや回数制限があります。どの特例を使うのがもっとも有利になるのかは、売却価格や今後の住まい方によっても変わるため、売却前にシミュレーションしておくことが大切です。
確定申告は必要？売却後の手続きの流れ
不動産を売却したあとは、税金の支払いだけでなく、確定申告という手続きも必要になります。会社員の方だと、普段は年末調整で済んでいるため、「確定申告は初めてで不安」という声も多く聞かれます。とはいえ、必要な書類と流れさえ押さえておけば、そこまで構える必要はありません。ここでは、大まかなスケジュール感と準備物について整理しておきましょう。
売却した翌年に確定申告を行う
不動産を売却した場合、その年の所得をまとめて、翌年の確定申告期間中に申告します。譲渡所得がマイナスになって税金がかからないケースでも、特例の適用や損失の繰越しを行うために申告したほうがよい場合があります。申告を忘れてしまうと、せっかく使えるはずだった控除が使えなくなることもあるため、売却が決まった段階で翌年の申告予定もカレンダーにメモしておくと安心です。
準備しておきたい主な書類
確定申告にあたっては、次のような書類を揃えておくとスムーズです。
・売買契約書（購入時と売却時のもの）
・不動産会社から受け取る仲介手数料の領収書
・登記費用や司法書士報酬などの領収書
・リフォーム工事の請求書や見積書
・固定資産税の納税通知書
これらの書類は、譲渡所得の計算に必要なだけでなく、税務署から問い合わせがあったときにも役立ちます。売却前からファイルなどにまとめて保管しておくと、後から慌てずに済みます。
税金で損しないためにできる事前準備と相談先
不動産売却に関わる税金は、一度に動く金額も大きく、後からやり直しができない部分でもあります。そのため、売却を決める前の段階から「税金まで含めていくら手元に残るのか」を意識しておくことが重要です。ここでは、事前にできる準備と、頼りになる相談先についてお伝えします。
売却前に「手取り額」をシミュレーションする
不動産会社と売却の相談をする際には、「売却価格がいくらになるか」だけでなく、「税金や諸費用を差し引いたあとの手取り額はいくらになりそうか」という視点も持つようにしましょう。簡単なものであれば、不動産会社が概算を出してくれるケースもありますし、自分でもインターネット上の情報を参考にしながらおおよそのイメージをつかむことができます。
専門家に相談した方が安心なケース
複数の不動産を所有している場合や、相続で受け取った物件を売却する場合など、事情が複雑になると、自分だけで判断するのは難しくなります。そのようなときには、税理士やファイナンシャルプランナーといった専門家に相談するのがおすすめです。相談費用はかかりますが、そのぶん大きな節税につながったり、申告漏れの不安から解放されたりするメリットもあります。不動産会社と税の専門家の両方の意見を聞きながら進めることで、より納得感のある不動産売却が実現しやすくなります。